Toelichting activa

Voorraden

Toelichting

Toelichting
Het actieve grondbeleid wordt in de balans, zoals voorheen, zichtbaar gemaakt onder de voorraden van de vlottende activa. De in de exploitatie genomen bouwgronden hebben een totale balanswaarde van € 2,3 miljoen.

In de onderstaande tabel wordt de specificatie van de voorzieningen grondbedrijf gegeven.

Met het MPG 2022 zijn de voorzienbare tekorten gemuteerd. Kortheidshalve wordt hiernaar verwezen. Met de rekening is met de mutaties van Het Spectrum, Spechtstraat en Noorddijk-Geerkade het saldo met € 34.000 naar boven bijgesteld.
In 2021 is rente toegevoegd aan de voorzieningen, omdat het voorzienbare tekorten betreffen op basis van een contante waarde.

Toelichting eindwaarde complexen

Toelichting
In de geactualiseerde grondexploitaties (inclusief rekening 2021) worden er voor de resterende looptijd van alle projecten (inclusief niet zijnde voorraden) nog € 4,5 miljoen aan kosten en € 4,8 miljoen aan opbrengsten geraamd. Alle verwachte verliezen zijn derhalve afgedekt. In 2021 zijn de voorzienbare verliezen toegenomen door met name de Burgemeesterswijk (€ 1,8 miljoen). In totaal staat er nu € 2,8 miljoen op de balans, waarvan € 2,1 miljoen aan de passiefzijde van de balans).
Hieronder wordt een onderbouwing gegeven van de aannames die ten grondslag liggen per complex. Een gedetailleerde toelichting is ook te vinden in het MPG 2022.
Toelichting documentatie grondexploitaties ten behoeve van fasering en grondprijs:

De Dijk
Sinds de oplevering van het openbaar gebied ligt de volledige focus op acquisitie en gronduitgifte.
In 2020 zijn er twee kavels verkocht en geleverd en veld 2 bestemd voor MTS Euro Products is al in 2020 geleverd in plaats van in 2021. De kavels die in 2020 zijn verkocht en geleverd zullen dit jaar in gebruik worden genomen.
In 2021 is er tot augustus één koopovereenkomst gesloten. Deze grond wordt later dit jaar geleverd en overgedragen. Voor een kavel op veld 1 worden gesprekken gevoerd met een geïnteresseerde. Mogelijk dat voor dit kavel dit jaar nog een koopovereenkomst wordt gesloten en de grond wordt overgedragen. Dan resteert er voor de verkoop alleen nog het (nu gereserveerde) kavel op het middenstuk van veld 1.
De verwachting is dat het bedrijventerrein in 2022 is uitverkocht.

Noorddijk-Geerkade (De Rederij)
In het tweede kwartaal van 2020 is gestart met de voorbereidende werkzaamheden (sanering, aanbrengen damwanden, aanleggen kabels en leidingen). In de zomer van 2020 zijn de bouwwerkzaamheden gestart. De woningen zijn opgeleverd. Tijdens de werkzaamheden is er schade ontstaan aan de kademuur. Deze wordt hersteld door de gemeente zodat de bouw door kan gaan. De kosten worden verhaald op de veroorzaker. Dit loopt via de juristen van alle partijen.

Het Spectrum
In 2020 is aannemer de Haas gestart met de verbouw van de school naar 14 appartementen, waarbij het monumentale deel van de school behouden blijft. Naast het pand worden drie nieuwe benedenwoningen en drie maisonnettewoningen gerealiseerd. Op de locatie van de te slopen gymzaal zijn parkeerplaatsen aangelegd. Het aanliggende parkje voor de school is vergroot met ruimte voor spelen. De woningen zijn voornamelijk voor starters en bewoners van Maassluis.

Spechtstraat
De KCA zal verhuizen naar de nieuwe locatie in de Koningshof, zodat het huidige gebouw gesloopt kan worden. Een tender is door de gemeente in samenwerking met Maasdelta in voorbereiding om de voorgestelde programmering en de openbare ruimte voor de Spechtstraat te laten realiseren door een bouwer/aannemer. De start bouw wordt verwacht vanaf tweede helft 2022.

Voorzieningenveld Burgemeesterswijk
Eind 2021 heeft de raad de nieuwe grondexploitatie met een voorzienbaar tekort vastgesteld.

Onzekerheden in de waardering algemeen
In de grondexploitaties bestaat onzekerheid over de na boekjaar 2021 opgenomen nog te realiseren kosten en opbrengsten. Hoewel de kosten met een hogere mate van zekerheid zijn te voorspellen en te beïnvloeden, liggen de grootste risico’s aan de opbrengstenkant. Het in de berekeningen van de grondexploitaties gehanteerde uitgiftetempo, blijft zeker gezien de economische omstandigheden en demografische ontwikkelingen, onzeker. Ook is het onzeker of de gehanteerde en doorgerekende uitgifteprijzen zullen worden gerealiseerd.

Waardering grondexploitaties
Ten behoeve van de bepaling van de boekwaarde van de complexen zijn de exploitatieopzetten geactualiseerd. Deze actualisatie is met inachtneming van de uitgangspunten, de parameters, zoals in de MPG 2022 zijn vastgesteld. Deze parameters zijn bepaald overeenkomstig de notities van de commissie BBV. De effecten uit het MPG 2022 en onderzoeken ten aanzien van de classificaties zijn in deze balanswaardering opgenomen. Verliesverwachtingen hebben geleid tot het opnemen van een voorziening als correctie op de boekwaarde.

Waardering grondprijs
Voor het bepalen van de hoogte van de grondprijs is het uitgangspunt van de gemeente Maassluis een marktconforme grondprijs. Hiervoor zijn meerdere methoden mogelijk.
De gemeente Maassluis kiest bij voorkeur voor de residuele methode als vertrekpunt voor grondwaarde bepaling. Uitzonderingen zijn bijvoorbeeld maatschappelijke en bijzondere functies als scholen, bibliotheken, sportvoorzieningen etc. Dit is in lijn met de Europese wet- en regelgeving en is daarmee gericht om geen ongeoorloofde staatssteun te verstrekken. Aan- en verkopen van onroerende zaken zijn daarom gebaseerd op een onafhankelijke taxatie.

In de paragraaf grondbeleid zijn de actuele prognoses van de netto contante en het verloop van de voorzienbare tekorten per project weergegeven.